Einleitung

Kennt ihr die Lieder Zuhaus und Unser Haus? Zuhaus ist von Helene Fischer und Unser Haus von Mark Forster. Die beiden Lieder spiegeln das wider, was viele Leute über ihr Zuhause fühlen. Es ist der wichtigste Ort in ihrem Leben.

Da wohnen nicht nur sie selbst und ihre Familie drinnen, sondern es kommen auch Freunde zu Besuch. Denn für ein paar Tage stehen die Türen immer offen. Bei Mark Forster steht das alte Haus irgendwo versteckt. Es singen die Fasane in der Nacht und über dem Dach hängt sogar der Mars. Helene Fischer weitet das noch auf die ganze Erde aus und die Verantwortung der Menschen für die Natur. Sie singt: Ich bin Dein Zuhaus, pass gut auf mich auf. Zuhause zu sein, bedeutet Heimat, Geborgenheit und die Sehnsucht nach einem sicheren Ort.

Beide Lieder sind wunderschön. Ich liebe sie. Als ich kürzlich ein Buch über Immobilien schrieb, habe ich es Helene Fischer und Mark Forster gewidmet. Denn ich wollte mich bei beiden für diese großartigen Lieder bedanken.

Mein Buch heißt Marie und ihr Haus. Es ist die Fortsetzung der Bücher Marie und das Geld und Marie und die Geldanlage. Marie ist inzwischen 18 Jahre alt und hat einen Freund, Paul. Mit dem möchte sie irgendwann zusammenziehen. Deshalb möchte sie alles über Immobilien wissen.

Das Buch informiert dich über viele Themen. Unter dem Punkt Veröffentlichungen oben auf der Webseite kannst du mehr über Marie und ihr Haus erfahren. Dort steht auch wieder eine kostenlose Begleit-App zum Buch zur Verfügung.

In diesem Artikel möchte ich allein über den Hauskauf informieren. Es soll beschrieben werden, was bei dem Kauf eines Hauses alles zu beachten ist. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG), das für den Kauf von Eigentumswohnungen gilt, wird daher nicht behandelt.

Ausgangspunkt unserer Überlegungen soll sein, dass wir ein Haus in einem kleinen Ort in Hessen gesehen haben, dass 200.000 Euro kosten soll. Da das Haus schon etwas älter ist, muss es für mindestens 50.000 Euro renoviert werden. Hinzu kommen noch die Maklerprovision von 3,5 %, die Grunderwerbssteuer von 6% und die Notar- und Grundbuchkosten in Höhe von 1.553 und 652 Euro.

Was ist zu beachten ist, wenn wir dieses Haus kaufen möchten?

Eine ganze Menge. Zunächst muss man im Grundbuch nachschauen, ob der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer des Hauses ist. Außerdem muss ein Notar eingeschaltet werden, der den Kaufvertrag beurkundet und die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch beantragt. Dann muss die Finanzierung bedacht werden. Wenn das Haus dann gekauft und mit dem eingeräumten Kredit bezahlt wurde, muss auch noch an die Grundsteuer gedacht werden.

 

Der Kaufvertrag und die Eigentumsübertragung

Ausgangspunkt von allem ist der Kaufvertrag. Zunächst fragen wir uns daher, was ein Kaufvertrag ist und ob es ein Formerfordernis für den Vertragsschluss gibt.

Was ist ein Kaufvertrag?

Bei einem Kaufvertrag vereinbaren der Verkäufer und der Käufer nach § 433 Abs. 1 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass der Verkäufer dem Käufer eine Sache übergibt und ihm das Eigentum daran verschafft. Dafür muss der Käufer dem Verkäufer nach § 433 Abs. 2 BGB den vereinbarten Kaufpreis bezahlen. Das sind die Verpflichtungen der Parteien.

Damit ein Kaufvertrag über Immobilien wirksam ist, besteht das rechtliche Gebot, ihn von einem Notar beurkunden zu lassen. Das folgt aus § 311b Abs. 1 BGB und ist ganz wichtig. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie, der nicht notariell beurkundet wurde, ist nach § 125 BGB wegen Formmangels nichtig. Das bedeutet, dass er rechtlich keine Wirkung hat. Man hat dann keinen Anspruch auf die Übertragung der Immobilie. Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist daher zentral.

Für die tatsächliche Eigentumsübertragung gelten die §§ 873 Abs. 1, 925 Abs. 1 BGB. Danach ist die Einigung des berechtigten Eigentümers und des Erwerbers sowie die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch erforderlich. Die Einigung wird in § 925 BGB als Auflassung bezeichnet. Dabei müssen beide Parteien gleichzeitig vor dem Notar anwesend sein.

Ob der Eigentümer tatsächlich der Eigentümer der Immobilie und damit berechtigt ist, diese auf den Käufer zu übertragen, ergibt sich aus dem Grundbuch. Denn § 892 BGB regelt, dass der Inhalt des Grundbuchs als richtig unterstellt wird. Das bedeutet die Überschrift „öffentlicher Glaube des Grundbuchs“ bei § 892 BGB. Mit anderen Worten: Wenn der Verkäufer im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie eingetragen ist, gilt er als Eigentümer. Der Käufer wird erst Eigentümer, wenn er nach dem eingetragenen jetzigen Eigentümer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird. Denn was im Grundbuch steht, gilt als richtig. Daran darf man glauben. Darauf darf man sich in Deutschland bedingungslos verlassen.

Neben dem Notar spielt also das Grundbuch eine ganz zentrale Rolle beim Kauf von Häusern.

Die Einigung (= Auflassung) wird im Kaufvertrag bereits vereinbart, erfolgt aber erst, wenn der Notar nach der Kaufpreiszahlung die Auflassungserklärung an das Grundbuchamt weiterleitet, damit der neue Eigentümer dann im Grundbuch eingetragen werden kann. Eine Schlüsselübergabe reicht nicht aus. Man wird erst Eigentümer des Hauses, wenn man ins Grundbuch eingetragen ist.

Zwischen dem Abschluss des Kaufvertrags, der Auflassung und Eintragung des Käufers ins Grundbuch vergeht allerdings oft viel Zeit. Um den Käufer davor zu schützen, dass der Verkäufer das Haus nochmal an jemand anders verkauft, kann sich der Käufer durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützen. Der Notar lässt damit im Grundbuch vormerken, dass bereits eine Auflassung (Eigentumsübertragung) an diesen Käufer geplant ist.  Dadurch wird der Anspruch des Käufers, dass die Immobilie wirklich auf ihn übergeht, abgesichert. Ein anderer Käufer wird dann das Haus nicht kaufen, weil er im Grundbuch sehen kann, dass das Haus bereits an einen anderen Käufer verkauft wurde, der Kauf nur noch nicht vollständig abgeschlossen ist.

Aus diesen kurzen Ausführungen können wir schon sehen, wie wichtig eine Eintragung ins Grundbuch für den Eigentumsübergang ist und welche zentrale Rolle die notarielle Beurkundung und der Notar beim Kauf von Häusern spielen. Sowohl dem Grundbuch wie auch dem Notar werden daher die folgenden Ausführungen gewidmet.

 

Das Grundbuch

Was ist ein Grundbuch? Was steht da genau drinnen? Wer führt das und wozu wird es gebraucht?

In Deutschland ist das Grundbuch ein öffentliches Register. Es informiert über die Verhältnisse bei Immobilien (z.B. wo sie liegen, wem sie gehören, ob irgendwelche Belastungen, wie Grundschulden auf den Immobilien liegen). Das Register wird von den Grundbuchämtern bei den Amtsgerichten geführt. Es enthält Begriffe wie Abteilungen, Flur oder Nummern von Flurkarten.

Zunächst stolpert man, wenn man Begriffe wie Abteilungen, Flur oder Nummern von Flurkarten zu bestimmen Orten liest. Deshalb muss man wissen, dass in Deutschland alle Grundstücke von Vermessungsämtern (= Katasterämtern), also staatlichen Behörden, genau erfasst wurden. Die haben Grundstücke, Flurstücke, Bäche und Seen in einem Gebiet, vermessen und in Karten eingetragen (= kartografiert). Diese Kartenwerke und Luftaufnahmen erstellen und verwalten die Katasterämter.

Die Grundbuchämter übernehmen diese technischen Daten und verwalten allein die Eigentumsverhältnisse dieser Grundstücke (wer ist Eigentümer der Grundstücke und liegen auf dem Grundstück Hypotheken oder Grundschulden). Sie werden von speziellen Abteilungen bei den Amtsgerichten eines Gebiets geführt. Zuständig ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Die Grundbuchämter sind für alle Eintragungen, Änderungen und Löschungen von Eigentumsverhältnissen, Grundschulden oder Dienstbarkeiten verantwortlich. Besonderheiten gibt es allein in Baden-Württemberg. Dort könne auch die Gemeinden Grundbuchämter führen. Sonst muss man immer zum zuständigen Amtsgericht.

Es gibt nicht in allen Ländern dieser Erde verbindliche Grundbücher. Aber sie sind sehr nützlich. Denn das deutsche Grundbuch dokumentiert rechtsverbindlich, wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen darauf sind. Wir erinnern uns an § 892 BGB. In dieser Vorschrift wird der Inhalt des Grundbuchs als richtig unterstellt. Das bedeutet die Überschrift „öffentlicher Glaube des Grundbuchs“ bei § 892 BGB. Ohne die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch erfolgt kein Eigentumserwerb vom vorher eingetragenen Eigentümer. Der Voreigentümer wird dann gestrichen. Wer danach kaufen will, erhält das Eigentum vom jetzigen Eigentümer und muss ebenfalls wieder eingetragen werden. So kann man die Reihe der Eigentümer immer nachverfolgen. Wenn ein Kredit voll zurückbezahlt und immer die Zinsen darauf bezahlt wurden, muss das Grundpfandrecht des Kreditgebers in Abteilung 2 nach notariellem Antrag gestrichen werden. Dann gibt es kein Grundpfandrecht mehr auf dem Grundstück. Keiner kann die Immobilie mehr pfänden. Denn auf die Eintragungen im Grundbuch darf jeder vertrauen.

Die Eintragung im Grundbuch ist zwingend erforderlich, um wirksam Eigentümer einer Immobilie zu werden.

Für die meisten Leute ist es schwer, die Grundbucheintragungen zu verstehen. Aber dafür ist der Notar da. Er kann den Käufern genau erklären, worauf sie sich bei dem Kauf einer Immobilie einlässt.

 

Der Notar

Wie bereits eingangs erklärt wurde, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden, damit der Eigentumserwerb rechtlich wirksam ist. Der Notar beantragt auch die Eintragung des neuen Eigentümers (und Löschung des alten Eigentümers) im Grundbuch.

Viele Leute kennen schon das Grundbuch nicht. Sie wissen nicht, wie sie herausbekommen, wer im Grundbuch als Eigentümer einer Wohnung oder eines Hauses eingetragen ist, wo sie einen Grundbuchauszug anfordern und wie man das Grundbuch richtig liest. Darüber hinaus gibt es einige Begriffe beim Kauf/Verkauf von Häusern, die den meisten ebenfalls Leuten nichts sagen (z.B. Auflassung, Auflassungsvormerkung). Schon bei diesen ersten Schritten hilft der Notar.

Außerdem liest der Notar den gesamten Kaufvertrag über die Immobilie bei der Beurkundung laut vor, obwohl er diesen ja schon vorher per E-Mail an den Verkäufer und Käufer zur Durchsicht und Korrektur verschickt hatte. Das muss er nach § 13 Abs. 1 Beurkundungsgesetz (BeurkG) auch tun. Nach § 13 Abs. 1 BeurkG muss der Inhalt der Niederschrift, hier also der Kaufvertrag über das Haus, mit all seinen Vereinbarungen den Beteiligten laut vorgelesen, von Ihnen genehmigt und eigenhändig unterschrieben werden. Karten, Zeichnungen oder Abbildungen müssen dabei zur Durchsicht vorgelegt werden. Beim Vorlesen erläutert der Notar auch wichtige Regelungen. Es können von beiden Seiten Fragen gestellt und, sofern erforderlich, noch einmal letzte Änderungen am Vertrag vorgenommen werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass der Verkäufer und der Käufer den Inhalt und die Tragweite ihrer Entscheidung wirklich verstehen.

Was ist eigentlich ein Notar?

Der Notar ist ein freiberuflicher Volljurist unter staatlicher Aufsicht. Er übt ein öffentliches Amt aus. Zwar ist er kein Beamter, aber ein Träger staatlicher Aufgaben, der unabhängig ist.

Vom Rechtsanwalt unterscheidet sich der Notar insbesondere dadurch, dass er nicht einseitig für einen Mandanten tätig ist, sondern, dass er ein neutraler Mittler zwischen den Parteien ist. Das ergibt sich aus § 14 der Bundesnotarordnung (BNotO). Nach der Vorschrift des § 14 Abs. 1 BNotO hat der Notar sein Amt eidestreu zu verwalten. Er hat nicht eine Partei zu vertreten, sondern die Parteien unabhängig und unparteiisch zu betreuen.

Die Bezahlung des Notars erfolgt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Danach richten sich die Gebühren des Notars nach dem Geschäftswert. Das ist bei einem Immobilienkauf der Kaufpreis (zuzüglich der Grundbuchkosten).

Der Notar ist neutral und unabhängig davon, wer die Gebühren des Notars bezahlen muss. Das ist nach dem Kaufvertrag in der Regel der Käufer.

Bevor der Notar den Immobilienkauf beurkundet, muss auch die Finanzierung geklärt sein. Spätestens wenn dann alles geklärt und notariell beurkundet ist, darf man einziehen. Der Verkäufer und Käufer gehen durch das Haus oder die Wohnung und erstellen ein Übergabeprotokoll.

In der Regel kauft man die Immobilie nach dem Kaufvertrag so, wie sie ist. Im Kaufvertrag steht meist nur, dass die Immobilie besenrein übergeben wird. Das bedeutet, dass sie mit dem Besen ausgekehrt wurde. Der Verkäufer haftet im Gegensatz zu den gesetzlichen Regelungen in den vereinbarten Verträgen meist nicht für Mängel. Häufig müssen jedoch zumindest die Wände vor dem Einzug gestrichen werden. Manchmal fallen noch weitere Reparaturen an. Daher sollte man zuzüglich zum Kaufpreis und den Kaufnebenkosten auch Renovierungskosten bei der Finanzierung einplanen

 

Die Finanzierung

Ein Hauskauf ist sehr teuer. Daher muss er in der Regel über einen Kredit finanziert werden. Gibt es bei einem Immobilienkredit Besonderheiten?

Ja, es gibt da Besonderheiten. Zunächst taucht der Immobilienkredit häufig unter dem Begriff Baufinanzierung auf, auch wenn gar nicht gebaut, sondern ein Haus gekauft wird. Dann ist zwar auch der Immobilienkredit im BGB geregelt, heißt dort aber Darlehen, § 488 BGB. Danach muss der Darlehensgeber (die Bank oder Sparkasse) dem Darlehensnehmer (Kreditnehmer) einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung stellen. Der Darlehensnehmer muss den Geldbetrag zurückzahlen und zusätzlich die dafür vereinbarten Zinsen zahlen. Weiterhin wird beim Immobilienkredit aber meist von einem Annuitätendarlehen gesprochen.

Was ist denn ein Annuitätendarlehen? Und wie beantragt man es? Welche Unterlagen muss man vorlegen? Der Kredit ist ja in der Regel sehr hoch.

Zunächst sollte einmal für sich selbst den Betrag errechnen, den man für den Hauskauf braucht. In unserem Ausgangsbeispiel ergibt sich der Betrag aus der folgenden Übersicht:

 

Hauskauf
Kaufpreis		200.000
Renovierungskosten		50.000
Maklerprovision 3,5%		7.000
Grunderwerbssteuer in Hessen 6%		12.000
Notarkosten		1.553
Grundbuchgebühren		652
Summe		271.205

 

Dann sollte man sich überlegen, wie viel Eigenkapital man hat und in welcher Höhe man das Annuitätendarlehen bei einer Bank oder Sparkasse beantragen soll. Viele Banken und Sparkassen wollen, dass man mindestens 20% Eigenkapital in den Hauskauf hineinsteckt, besser noch ein Drittel. Je mehr Eigenkapital man hat, und je niedriger der Kredit ist, desto besser die Konditionen. Schon 20% Eigenkapital wären in unserem Beispiel allerdings 54.241 Euro.

Zu bedenken ist weiterhin, dass man nicht sein ganzes Netto-Einkommen für die Abzahlung eines Kredits verwenden kann. Denn man braucht ja noch Geld zum Leben. Weiterhin fallen die monatlichen Betriebskosten für das Haus an (Heizung, Strom, Wasser, Abwasser, Müllabfuhr, etc.). Zudem ist nach dem Erwerb des Hauses noch eine Grundsteuer zu zahlen (dazu kommen wir im letzten Punkt).

So kann man in etwa einschätzen, welchen Kreditbetrag man neben dem Eigenkapital für das Annuitätendarlehen braucht. Beim Annuitätendarlehen sind pro Jahr jeden Monat der gleiche Betrag in der Zeit der Zinsbindung zu zahlen. Das Wort Annuität kommt aus dem Lateinischen. Annus ist das lateinische Wort für Jahr. Wichtig ist, dass sich die Annuität aus dem Zins- und Tilgungsbetrag zusammensetzt.

Aber welche Begriffe muss man für das Annuitätendarlehen kennen?

Wichtig ist zunächst die Darlehenshöhe, also das Geld, das man insgesamt braucht. Wichtig sind auch die Zinsen, der sogenannte Sollzins, den die Banken und Sparkassen zu Zeit des Kaufs der Immobilie verlangen. Der Zinssatz des Sollzinses wird in Prozenten angegeben. Ferner ist wichtig, welchen Anteil des Gesamtzinses zurückzahlen kann oder möchte. Das wird Tilgung genannt. Der jährliche Tilgungssatz wird ebenfalls in Prozenten angegeben. Dann gibt es noch einen Begriff, der wichtig ist, die Zinsbindungsfrist. Damit ist gemeint, wir lange der vereinbarte Zinssatz gelten soll. Ist die Zinsbindungsfrist 5 Jahre, gilt der vereinbarte Zinssatz nur für 5 Jahre, dann muss neu verhandelt werden. Gilt er für 10 Jahre, ist die Zinsbindungsfrist 10 Jahre. Das ist der Regelfall. Gilt er sogar für 20 Jahre, ist die Zinsbindungsfrist 20 Jahre. Dann gibt es noch den Begriff Disagio (auch Damnum genannt). Das sind vorweggenommene Zinsen, ein Abschlag, der bei Auszahlung des Kredits bezahlt werden muss. Er wird von der Bank oder Sparkasse bei Auszahlung der Darlehenssumme einbehalten. Zu guter Letzt gibt es noch den effektiven Jahreszins. Dieser muss nach § 4 der Preisangabenverordnung (PangVO) angegeben werden. Dabei werden noch bestimmte Kostenanteile berücksichtigt, so dass man den tatsächlichen Preis des Kredits (nicht nur den Sollzins und die Tilgungsrate) kennt. Mit diesem Effektivzins kann man die Angebote verschiedener Kreditgeber bei gleicher Zinsbindung am besten vergleichen.

Das sind natürlich einige Begriffe, die man lernen muss. Aber so ausgerüstet, kann man auf einigen Rechnern auf Links nachsehen, was man bei einem Annuitätendarlehen genau monatlich und jährlich zu bezahlen hat.

Ein aufschlussreicher Link, um die Berechnung eines Annuitätendarlehens zu verstehen ist die Webseite

https://www.drklein.de/baufinanzierungsrechner.html

von Dr. Klein. Andere Rechner gibt es z.B. www.BauFi24.de oder www.lbs.de oder www.m.zinsen-berechnen.de oder www.interhyp.de . Diese Rechner unterscheiden sich oft danach, wie viel und was man eingeben muss. Manchmal werden die Daten auch an die zuständige Bank oder Sparkasse weitergegeben.

Bei Dr. Klein muss man erst auf die Baufinanzierung klicken, dann auf den Baufinanzierungsrechner. Dort muss man dann den Kaufpreis eingeben und die Sollzinsbindung nach Jahren. Für den Kaufpreis voreingestellt sind da 350.000 Euro. Man kann aber selbstverständlich auch einen anderen Betrag eingeben. Die Sollzinsbindung ist meist 10 Jahre. Aber man kann mit den Banken oder Sparkassen zum Teil aber auch anderes vereinbaren. Gemeint ist damit die Zeit, für die der vereinbarte Zinssatz gelten soll.

Wenn man dann auf „Jetzt Bauzinsen und Raten berechnen“ klickt, kann man sehen, dass bei einer Tilgung von 2% und einem Sollzins von 4,2% die monatliche Rate 1.781,21 Euro beträgt. Nach 10 Jahren (dann müsste der Sollzins neu verhandelt werden) hätte man dann noch eine Restschuld von 260,982,78 Euro. Bezahlt (= getilgt) wären 83.767,22 Euro. Dafür, dass man das Geld „geliehen“ bekommen hat, musste man in den 10 Jahren an die Bank oder Sparkasse 127.622,19 Euro zahlen. Man bekommt das Geld ja nicht wirklich geliehen, sondern zahlt dafür Zinsen, dass man das Geld bekommt. Denn die Banken und Sparkassen leihen sich das Geld ja von ihren Kunden, denen sie ebenfalls Zinsen auf deren Sparkonten gutschreiben und den gesparten Betrag auch immer auszahlen müssen.

Im Grunde geht nur das für die Tilgung gezahlte Geld ins eigene Vermögen des Käufers der Immobilie über. So viel hat man seine Wohnung und sein Haus jeweils abbezahlt. So viel gehört einem dann nach 10 Jahren davon.

Ganz wichtig ist, dass man jetzt auch einmal auf „Direkt zum Tilgungsplan“ klickt oder alles beim Tilgungsrechner eingibt. Da kann man dann für jedes der 10 Jahre sehen, was man an Zinsen und was man für die Tilgung zahlt. Wenn man da genau hinschaut, sieht man, dass sich mit zunehmender Laufzeit der Anteil an Zinsen und Tilgung verändert. Durch die abnehmende Darlehensrestschuld werden die dafür nicht mehr zu zahlenden Zinsen in die Erhöhung des Tilgungsanteils gesteckt (das erste und letzte Jahr nicht anschauen, weil da meist keine 12 Monate gezahlt werden und das insoweit keine Jahreswerte sind).

Merken sollte man sich, dass die Tilgung höher wird wegen der gleichbleibenden Zinsen, je länger man die Annuitäten des Darlehens bezahlt. Denn das ist die Überleitung zu einem weiteren Thema. Oft kann man Sondertilgungen von 5% der Darlehenssumme jährlich vereinbaren. Man könnte z.B. auf alle Urlaube im Jahr verzichten und dieses Geld als Sondertilgung bei der Rückzahlung des Darlehens einsetzen. Auch andere feste Beträge können als Sondertilgung vereinbart werden (wenn man z.B. weiß, dass man einen Betrag erbt oder ein Geldgeschenk von den Eltern oder Großeltern bekommt). Dann wird der getilgte Anteil durch die Sondertilgung ebenfalls erhöht. Damit erhöht sich dann ebenfalls der getilgte Anteil beim Annuitätendarlehen und die dafür „ersparten“ Zinsen fließen danach in die Tilgung, weil die zu zahlende Rate betragsmäßig gleichbleibt. Dadurch wird für den Rest der Laufzeit die Tilgung immer höher.

Bei einer eigenen Zahlung von 54.241 Euro (20% der Gesamtkosten), einem Sollzins von 4,59% für 10 Jahre und einer Tilgungsrate von 1% müssten monatlich 1.201 Euro gezahlt werden. Dann hätte man nach 10 Jahren 27.678 Euro getilgt und 97.180 Euro an Zinsen gezahlt. Das ist wenig Tilgung im Vergleich zu den Zinsen. Auch daraus wird ersichtlich, dass man früher schuldenfrei wird, wenn man eine höhere Tilgungsrate (z.B. nicht 1%, sondern 2%) oder Sondertilgungen vereinbaren kann. Je länger man abbezahlen muss, je mehr Zinsen muss man an die Banken oder Sparkassen zahlen.

Mit den genannten Rechnern sollte man einfach einmal ein wenig herumspielen. So kann man sehr gut lernen, welche Zinsbindung bei welcher Zinshöhe und welche Tilgungshöhe sowie welche Sondertilgungen für einem am besten sind. Erst wenn man das eine Zeit lang ausprobiert hat und alles versteht, sollte man zu seiner Bank oder Sparkasse gehen, oder eben auch auf den genannten Webseiten nach geeigneten Darlehensgebern suchen. Denn dann ist man mit den Begriffen vertrauter geworden und kann sicherer verhandeln.

Es gibt natürlich auch andere Darlehensarten als das Annuitätendarlehen wie beispielsweise das Darlehen mit endfälliger Tilgung oder das Volltilgerdarlehen. Die sollen hier jedoch nicht behandelt werden, weil das Annuitätendarlehen das häufigste Immobiliendarlehen für Privatpersonen ist.

Die eigentliche Arbeit beginnt beim Annuitätendarlehen aber erst dann, wenn das Darlehen bei einer Bank oder Sparkasse oder einem anderen Geldgeber tatsächlich beantragt wird. Denn auch die Geldgeber haben Vorstellungen, was sie an Unterlagen vom Kreditnehmer sehen und wie viel Geld sie geben wollen. Den gesamten Kaufpreis plus Renovierungskosten plus Kaufnebenkosten stellen sie nur ungern zur Verfügung.  Meist werden nur 60 bis 80% der benötigten Gesamtsumme zur Verfügung gestellt. In der Regel müssen die Kreditnehmer also die Kaufnebenkosten allein bezahlen können.

Im Antrag der Banken, Sparkassen oder sonstigen Kreditgeber muss man viele Fragen schriftlich beantworten und viele Anlagen beifügen. Zunächst muss man alles zu den persönlichen Verhältnissen ausfüllen, wenn man verheiratet ist und den Kredit gemeinsam beantragt, werden diese Angaben auch für den Ehepartner verlangt. Dann müssen Fragen zum monatlichen Geldeingang durch die bestehenden Arbeitsverhältnisse, den Beamtenstatus oder den Gewinn bei Selbstständigen beantwortet und mit Dokumenten unterlegt werden. Man muss sein Gehalt nachweisen über die letzten Monate. Auch die letzte Lohnsteuerbescheinigung ist beizufügen. Davon sind dann die monatlichen Ausgaben abzuziehen. Zudem muss man beantworten, ob man noch sonstiges Vermögen (z.B. Bankkonten oder Depots, bereits vorhandene Wohnungen, Häuser oder Grundstücke) oder Schulden hat. Zusätzlich zu den Vermögensverhältnissen sind auch Angaben und Pläne über das Haus einzureichen, das man kaufen möchte. Auch hier sind wieder Dokumente beizufügen wie z.B. der bereits unterzeichnete oder noch zu unterzeichnende notarielle Kaufvertrag und die Grundbuchauszüge.

Die Bank holt dann noch eine SCHUFA Auskunft ein. SCHUFA ist die Abkürzung für die Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung. Das ist ein privates Unternehmen, das Daten zur Kreditwürdigkeit, also der Bonität, von Personen speichert. Die SCHUFA hat Daten von gut 68 Millionen Personen gespeichert. Über diese Daten gibt die deutsche Auskunftei dann Auskunft, damit Kreditgeber aufgrund des früheren Zahlungsverhaltens potentieller Kreditnehmer abschätzen können, ob diese den beantragten Kredit auch zurückzahlen werden. Wenn Leute häufig ihre Rechnungen nicht bezahlen, haben sie einen niedrigen SCHUFA-Score. Wenn sie von wenigen Ausnahmen abgesehen immer alles bezahlen, ist der SCHUFA-SCORE hoch. Score ist also eine Punktzahl, nach der die Kreditwürdigkeit von Menschen beurteilt wird. Man sollte aber vor dieser Auskunft nicht übermäßig Angst haben. Die SCHUFA sagt auf ihrer Webseite,

https://www.schufa.de/ueber-uns/schufa/so-funktioniert-schufa/index.jsp

dass 90% ihrer Auskünfte positiv seien.

Erst wenn die Bank, Sparkasse oder der sonstige Geldgelber alle Angaben überprüft und sich alle Unterlagen angeschaut und für gut befunden hat, kann man mit einer Kreditzusage rechnen.

Hinzu kommt dann noch die Vereinbarung einer Grundschuld. Um sicher zu gehen, dass alle Zinsen auf den Kredit bezahlt werden und der Kredit vollständig getilgt wird, verlangt der Geldgeber, dass eine Grundschuld nach den §§ 1191 ff. BGB vereinbart wird. Früher wurden auch Hypotheken vereinbart. Heute ist es in der Regel eine Grundschuld. Das ist ein Grundpfandrecht, die ins Grundbuch eingetragen wird. Wenn der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Kreditgeber die Wohnung oder das Haus zwangsversteigern lassen. Aus der in der Versteigerung erlangten Summe bekommt der Geldgeber den noch ausstehenden Geldbetrag für das Darlehen ausgezahlt. Der Rest des Geldes, falls ein solcher nach Abzug der Kosten für die Zwangsversteigerung verbleibt, fließt an den Darlehensnehmer.

 

Grunderwerbssteuer und Grundsteuer

Von der Grunderwerbssteuer in Hessen haben wir im Kostenüberblick oben bereits gehört. Daher vermuten wir schon, dass die Grunderwerbssteuer in Deutschland, was die Höhe angeht, nicht einheitlich ist.

Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich in der Tat danach, in welchem Bundesland die Immobilie liegt, die gekauft (= erworben) wird. Das folgt aus dem Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG). Nach § 11 Abs. 1 beträgt der Steuersatz derzeit 3,5 %. Allerdings dürfen die Länder dafür nach Art. 105 Abs.2a S.2 Grundgesetz (GG) den Steuersatz selbst in ihren Landesgesetzen festlegen. Das haben sie getan. So kommt es zu unterschiedlichen Sätzen:

Grunderwerbssteuer (Stand April 2026)
Satz	Bundesland
5%	Baden-Württemberg
3,5%	Bayern
6%	Berlin
6,5%	Brandenburg
5%	Bremen
4,5%	Hamburg
6%	Hessen
5%	Mecklenburg-Vorpommern
5%	Niedersachsen
6,5%	Nordrhein-Westfalen
5%	Rheinland-Pfalz
6,5%	Saarland
3,5%	Sachsen
5%	Sachsen-Anhalt
6,5%	Schleswig-Holstein
5%	Thüringen

Wichtig ist weiterhin, woran sich der Steuersatz der Grunderwerbsteuer orientiert. Nach § 8 Abs. 1 GrEStG ist das die Gegenleistung. Beim Kauf eines Hauses ist das der Kaufpreis.

Die nur einmal beim Kauf des Hauses zu zahlende Grunderwerbssteuer ist jedoch nicht die einzige Steuer, die beim Erwerb eines Hauses zu zahlen ist. Eine andere Steuer, die sehr wichtig ist, ist die Grundsteuer B (= Grundsteuer für bebaubare und bebaute Grundstücke und für Gebäude). Sie ist nicht nur einmal, sondern jedes Jahr von dem Eigentümer eines Hauses an die Gemeinde oder die Stadt zu zahlen, in dem das Grundstück, auf dem das Gebäude steht, liegt. Die Grundsteuer orientiert sich am Grundsteuerwert. Es ist allerdings trotz Grundsteuerreform nach wie vor nicht ganz einfach, den Grundsteuerwert zu berechnen.

Obwohl die Grundsteuer erst im Jahr 2025 reformiert wurde, sind die Modelle, nach der sie berechnet werden, in Deutschland noch immer nicht einheitlich. Die meisten Bundesländer nutzen das sogenannte „Bundesmodell“. Das ist vom Wert der Immobilie abhängig. Einige Bundesländer nutzen aber nach wie vor eigene Modelle, die zum Teil von der Fläche des Grundstücks abhängig sind.

Aber selbst in den Bundesländern, die das gleiche Grundsteuermodell benutzen, sind die Grundsteuern unterschiedlich. Das liegt an den Hebesätzen, die die einzelnen Gemeinden und Städte festlegen. So ist z.B. die Grundsteuer für ein Haus in Frankfurt teurer als die Grundsteuer für ein Haus in einer kleinen Gemeinde in Hessen. Denn der Hebesatz, ein Prozentsatz, mit dem der Grundsteuermessbetrag multipliziert wird, ist in großen Städten immer höher als in kleinen Gemeinden. So ist zum heutigen Datum z.B. der Hebesatz in Ingelheim am Rhein nur 80%, in Hamburg ist er 975%.

Daher muss man die Grundsteuer immer bei der Stadt- oder Gemeindeverwaltung erfragen, wenn man dort eine Immobilie kaufen oder neu bauen will. Die Grundsteuer wird für ein Jahr berechnet und meist vierteljährlich fällig.

Für ein Einfamilienhaus muss man vermutlich von zwischen 500 und 800 Euro jährlich an Grundsteuer bezahlen, in kleineren Orten vielleicht etwas weniger, in großen Städten sicher mehr.

Denkmalgeschützte Gebäude werden bei der Grundsteuer oftmals begünstigt, § 15 Abs.5 Grundsteuergesetz (GrStG). Auch hier gibt es unterschiedliche Reduzierungen je nach Bundesland.

 

Schlussbemerkung

Der Kauf eines Hauses will gut überlegt sein.

Solange man nicht weiß, wo man in Zukunft arbeitet und noch viel umziehen muss, ist es vielleicht besser, ein Haus zu mieten.  Auch wenn man um seine Stelle noch bangt oder das Einkommen stark schwankt oder man sich keine zusätzliche Verantwortung zum Job aufbürden möchte, ist Miete die bessere Alternative. Denn wer ein Haus kauft, übernimmt zusätzliche Verpflichtungen. Es muss alles instandgehalten, repariert und die Heizung vielleicht modernisiert werden. Wer ein Haus hat, hat immer was zu tun.

Man braucht viel Geld für die Finanzierung und muss in der Regel einen Kredit dafür aufnehmen. Der Kreditbetrag für den Kauf eines Hauses ist hoch. Da kann man nicht mehr groß Urlaub machen oder lange verreisen. Dafür hat man in der Regel kein Geld mehr. Denn man muss ja in den ersten Jahren all sein Geld für die Rückzahlung des Kredits zusammenhalten. Man zahlt zusätzliche Steuern. Beim Erwerb der Immobilie die Grunderwerbssteuer, dann jährlich die Grundsteuer. Man braucht zusätzliche Versicherungen.

Auch wenn man noch nicht weiß, ob eine Beziehung hält, wenn man zusammenzieht, ist Mieten vielleicht besser als kaufen.

Andererseits kann man mit dem Kauf eines Hauses langsam Vermögen aufbauen. Denn der Tilgungsanteil beim Annuitätendarlehen geht in das Vermögen der Käufer über. Zudem kann man im Alter – abgesehen von den Betriebskosten – dann mietfrei wohnen.

Außerdem ist es schön, in einem eigenen Haus zu wohnen. Das kann man so einrichten, wie man will. Man kann den Garten neu bepflanzen und mit Freunden die Abendsonne genießen. Man fühlt sich im eigenen Haus vertrauter und wohler als in einem gemieteten Haus. Zusätzlich fühlt man sich verwurzelt mit dem Ort, wo das Haus steht. Das eigene Haus ist schon deshalb toll, weil man viel Energie und Geld hineingesteckt hat. Im Grunde fühlt es sich so an, wie das in den Liedern Unser Haus und Zuhaus beschrieben wird. Man möchte nicht mehr umziehen, sondern, wie Mark Forster singt, einmal dort rausgetragen werden.